Город

В Подмосковье обнаружено более 400 нелегальных новостроек

22 мая 2013 2311

По данным комитета Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью, сейчас в Подмосковье насчитывается 403 незаконных объекта. Однако полностью объемы «нелегальных» площадей комитетом пока не подсчитаны. В опубликованном на сайте комитета «Реестре индивидуальных жилых домов с признаками многоквартирности» только адреса, вид разрешенного использования земли и этажность подозрительных строений. Его сотрудники говорят, что активная борьба на этом направлении и в сфере проблемных объектов долевого строительства начата почти год назад, когда на должность губернатора был назначен Сергей Шойгу. Он предложил создать базу неблагополучных компаний. Сейчас данные собраны и находятся в открытом доступе.

С объектами незаконных строек — так называемыми высотками на 6 сотках — этот перечень связан лишь в незначительной степени. Потому что их застройщики — в основном физические лица, которые покупали землю для обустройства подсобного хозяйства, дачного строительства. И под видом частного строительства строили многоквартирный дом.

Такой объект регистрируется по упрощенной схеме дачной амнистии, выделяются доли, квадратные метры продаются по ценам существенно ниже рыночных. Недвижимость в Подмосковье достаточно дорогая, и такое предложение пользуется спросом. Как правило, многоквартирные дома на «неправильной» земле предлагают по ценам на 50% ниже рынка, говорит начальник отдела по повышению эффективности использования земельных участков в целях жилищного строительства комитета Валерий Петров.

Кроме создания базы неблагонадежных компаний в правительстве области как о мере борьбы говорят об информировании населения. Но самым действенным, считает министр правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган, стали штрафы для застройщиков. Их ввели еще в 2005 г., до сих пор эта мера широко не применялась. Теперь применяется, суммы фигурируют немалые — по 11 млн, 17 млн руб. Штрафов за строительство и продажу жилья в обход 214-ФЗ выписано на 40 млн руб. Результат — за 2012 г. без увеличения объемов строительства число регистрации договоров долевого участия выросло почти на 40% за счет вывода строек из тени. Сейчас, по оценкам Когана, примерно 11% объектов продается по серым схемам (предварительным договорам, векселям, даже договорам займа). 89% — по ФЗ № 214.

С незаконными стройками в этом смысле опять же сложнее: такой проект вообще не засвечивается на ранней стадии. И нет юридического лица, на которого рассчитана такая мера воздействия, как штраф.

Присматривают по-соседски

Главным инструментом выявления нелегальных строек становятся соседи. На первых порах их могут насторожить размер строения (должно быть не более 1500 кв. м) и обилие людей на участке. Но заметить превышение допустимого пятна застройки (не более 30% территории участка) возможно далеко не всегда. В Люберецком районе в поселке Октябрьский был сооружен объект барачного типа площадью 96 кв. м, где каждая проданная «квартира» не превышала 18 кв. м, приводит пример Петров. Хотя бывает, что на дачной земле появляется дом, занимающий практически весь периметр участка.

О самострое в Дмитровском районе власти говорят как об особом случае. Там вырос целый поселок «Аугсбург» — и не на дачных, а на сельскохозяйственных землях. Недовольство таким соседством высказали окрестные жители, возмущенные еще и тем, что в границах поселка появился многоквартирный объект.

Иногда такие сооружения возводят с соблюдением всех строительных норм — как, например, поселок «Мальцево» в Щелковском районе: четыре 12-квартирных дома на землях ИЖС. Но так бывает не всегда. Например, в Одинцовском районе в Новоивановском дом построен на овраге. Одна из стен дома была «укреплена» строительным мусором, провода протянуты по земле, а канализация представляет собой сливной колодец, который находится по соседству с источником питьевой воды. В Талдомском районе в с. Великий Двор был построен многоквартирный объект, у которого обвалился потолок, а канализация представляла собой автономный септик.

Преступления без наказания

По данным комитета, сейчас по 90 подобным случаям дела рассматривают суды, по 33 объектам уже вынесены решения о сносе, четыре дома снесено. Лидер по числу самовольных построек — Одинцовский район, где их зафиксировано 78. 41 самострой насчитывается в Балашихе, в Красногорском районе — 24, в Домодедове — 34, в Мытищах — 36, в Ленинском районе — 28.

Знаменитый дом в Вешках Мытищинского района стал первой ласточкой в историях незаконного строительства уже потому, что был снесен (на фото), а 35 граждан остались и без жилья, и без денег. Фигурант этой истории Виктор Холод скрылся от следствия. В его отношении возбуждено уголовное дело по ст. 35 (мошенничество). 18 домов в пяти районах области он соорудил и реализовал подобным образом.

В Одинцовском районе москвич без разрешительной документации построил и продал трехэтажный дом 24 покупателям. Сначала следственные органы возбудили уголовное дело, а затем обнаружили, что этот же «застройщик» возвел еще два незаконных объекта — в Одинцовском и Красногорском районах. Жертвы признаны потерпевшими, следствием выявляется имущество подозреваемого для наложения ареста.

Заместитель начальника ОРЧ УЭБ и ПК ГУ МВД России по Московской области подполковник полиции Роман Загородников говорит, что ответственность за подобные преступления бывает разной. Ст. 159 ч. 4 УК РФ предполагает срок до 10 лет лишения свободы, ст. 165 ч. 3 — до пяти лет.

Подводить под действие статьи «О мошенничестве» теперь будут и руководителей компаний, плодящих число обманутых дольщиков, говорит Коган. Правительство области внесло поправки в Уголовный кодекс РФ, с 10 декабря 2012 г. они вступили в силу. Невыполнение договорных обязательств, нарушение правил застройки (когда жилье непригодно для проживания), двойные продажи будут рассматриваться как мошеннические действия, направленные на лишение человека права на жилище.

Новые шаги

Недавно власти Подмосковья подписали соглашение с Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (УФСР). Выход на рынок нового объекта и регистрация долей будут сопровождаться оповещением комитета со стороны регистраторов. И наоборот: если комитет получит данные, что объект по каким-то признакам может считаться проблемным, то просигнализирует в УФСР — чтобы доли не регистрировались. «Доля в объекте — это продукт оборота рынка. При наличии всех документов регистратор обязан зарегистрировать ее в течение пяти дней. Но при необходимости процесс может быть предотвращен — чтобы в дальнейшем не возникало цепной реакции узаконения сомнительной собственности», — комментирует и. о. руководителя Управления Росреестра по МО Ольга Жданова.

Коган уверен: первый незарегистрированный договор и информация о нем в комитет и другие компетентные органы — это возможность предотвратить сбор денег, которые иначе в дальнейшем вернуть жертвам будет довольно проблематично.

Есть попытки поставить заслон и на этапе продажи. Сейчас комитет ведет переговоры с профессиональными ассоциациями риэлторов. Андрей Хромов, президент Гильдии риэлторов Московской области, знаком с этой инициативой и ее поддерживает. Если комитет располагает сведениями о незаконных объектах и площадках, то для риэлторов это ценно, говорит он. Из 1500 агентств, действующих на подмосковном рынке, в гильдию входит всего 170, но на них приходится примерно 50% рыночного оборота, добавляет Хромов.

Коварство и халатность

Юрист Олег Сухов утверждает: распространение подобных объектов стало возможно благодаря бесконтрольности процесса застройки и распоряжения землей, которая процветала до середины 2012 г. По его оценкам, строительство и продажа жилья в многоквартирных домах на участках, для этого не предназначенных, хоть напрямую и не разрешались, но никак не преследовались.

Старший юрист Tenzor Consulting Group Игорь Фоминов не верит в недостаточную осведомленность чиновников местных администраций: «Не быть в курсе строительства просто невозможно. Строительные работы сами по себе являются масштабным событием, задействованы люди и техника, скрыть или замаскировать их под какое-либо иное мероприятие практически нереально». Так что предотвращение подобных строек — это, по его мнению, вопрос воли местного руководства. Стройка для местных жителей, тем более незаконная, является раздражающим фактором, о котором они всегда пишут жалобы. Не видеть подобные обращения могут только «мотивированные» чиновники. Фоминов считает, что помочь решить проблему могут усиление ответственности фигурантов дела, в том числе и чиновников, и повышение прозрачности процедуры выделения земельных участков под строительство.

Чиновники московского правительства утверждают, что с 2012 г. стало меньше и незаконного строительства, и возведения объектов в обход 214-ФЗ. Однако у участников рынка уже давно существует стойкое убеждение, что все меры борьбы работают на разрешение уже сложившихся проблем, а не на опережение.

Соучастники или жертвы

В настоящее время в списках жертв незаконного строительства 3500 человек. Юристы уверены: виноваты низкая правовая культура населения и дороговизна жилья в Московском регионе.

Долгое время пострадавших «соинвесторов» местным властям удобно было расценивать как соучастников преступления: продукт реализуется как коммерческий, а застройщик и покупатель — это стороны одного процесса, покупатель искал выгоду и прогадал. В последнее время наметилось другое отношение к этому явлению — и к домам, и к людям.

По словам Когана, правительство области настаивает на приведении в порядок всех домов, построенных нелегально, в соответствии с требованиями закона. Это означает в первую очередь, что должны быть выполнены меры по обеспечению безопасности проживания, для чего проводится соответствующая экспертиза. Если дом безопасен, то далее застройщику необходимо получить технические условия, но уже не на частный, а на многоквартирный дом, и выполнить их. И провести общественные слушания по изменению вида разрешенного использования участка.

Каждый такой объект должен быть рассмотрен на районной межведомственной комиссии (МВК). На сегодняшний день МВК вынесли решения более чем по 100 сооружениям. Снос — это крайняя мера, говорит Коган, и такое решение принимается, когда невозможно устранить дефекты дома, несущие угрозу жизни его жителей. «Суд может принять решение как о признании объекта самовольной постройкой и его сносе, так и о подписании мирового соглашения, если застройщик или собственники домов устранят все нарушения и приведут дом в соответствие с законодательством, — акцентирует он. — Такие примеры уже есть». «В Химках застройщик отремонтировал дорогу, принял участие в строительстве канализации. В Ногинске собственник участка будет участвовать в реконструкции детского сада и школы», — рассказывает министр. Кроме того, нельзя считать и совершенно бесперспективными возможности возместить ущерб пострадавшим. Сейчас, по данным министра, в Московской области ведутся несколько таких дел. И признание сделки недействительной, и возмещение ущерба осуществляются только в судебном порядке.

На практике строительство садика или ремонт дороги чаще всего ложится даже не на застройщика, а на тех, кто купился на дешевое предложение. У местных властей — а именно они и будут разбираться с самостроем — возникает новая возможность для злоупотреблений: пригрозив сносом, потребовать можно что угодно.

Что касается отмены сноса, то в Tenzor Consulting Group рассказывают: не так давно усилиями юристов удалось отстоять многоквартирный дом, возведенный на участке земель населенных пунктов, предоставленном застройщику администрацией района для ведения личного подсобного хозяйства. Подобным образом решилась судьба проектов в Балашихинском и Видновском районах области. В первом случае речь шла о гостинице для трудовых мигрантов, во втором — о жилом комплексе из 12 таунхаусов.

Как правило, в исках о сносе самовольных построек речь идет о возведении жилых помещений, не соответствующих требованиям безопасности (противопожарной, санитарно-эпидемиологической). В качестве дополнения указывается на отсутствие у застройщика разрешения на строительство. Выступая на стороне застройщика, специалистам приходится доказывать, что на самом деле для возведенных типов домов разрешения на строительство не требуется в силу конструктивных особенностей зданий. Для установления соответствия строений требованиям безопасности в суде инициируется строительно-технические экспертизы. Зачастую ответчикам помогает противоречивость действующего законодательства. Иногда надзорные органы оформляют обязательные документы, не соблюдая установленных законом правил, что могут использовать юристы. Таким образом, объясняет Фоминов, удается исключить некоторые важные доказательства против стройки.