Недвижимость

КАК ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬ ГАРАЖ?

06 октября 2009 6506

С развитием предпринимательства и рыночной экономики в нашей стране появилось понятие "частная собственность". И исторически первым новым основанием возникновения прав на недвижимость явилось законодательное закрепление Законом СССР "О собственности в СССР", Законом РСФСР "О собственности в РСФСР", а впоследствии Гражданским кодексом РФ (частью первой) права собственности на недвижимость у членов кооперативов, полностью внесших свой паевой взнос за строения или помещения, предоставленные этим лицам кооперативом.

Гаражные строительные кооперативы относятся к разновидности потребительских кооперативов. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ) потребительский кооператив — добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов (п. 1 ст. 116 ГК РФ). Правовое положение потребительского кооператива, права и обязанности его членов определяются специальными законами (п. 6 ст. 116 ГК РФ), но отдельного положения, регулирующего деятельность ГСК, в настоящее время нет, и имеются все основания говорить о существовании некого правового вакуума в отношении подобных организаций. Это обстоятельство должно заставить потенциальных собственников гаражей в кооперативах быть внимательными и с особой тщательностью относиться к оформлению всех необходимых документов.

В основном владельцы гаражей интересуются процедурой оформления своей "автонедвижимости" в собственность. Прежде чем приступить к сбору необходимых документов для регистрации права собственности на гараж, специалисты управления Федеральной регистрационной службы по Московской области рекомендуют узнать, оформлял ли кто-нибудь из членов гаражного кооператива право собственности на свой бокс. От этого зависит, какой пакет документов будет необходимо представить в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество.

Если вы первым из автомобилистов решили оформить в собственность гараж, вам придется собрать полный пакет документов, который включает в себя документы, подтверждающие правоспособность кооператива как юридического лица: устав гаражного кооператива; свидетельство о регистрации юридического лица; свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; протокол об избрании председателя на общем собрании членов гаражного кооператива; документ, подтверждающий полномочия бухгалтера; список всех членов кооператива; документ, подтверждающий отвод и права кооператива на земельный участок, предоставленный для строительства гаражей (предоставляются два экземпляра каждого документа — оригинал и копия).

Все вышеперечисленные документы должны находиться у председателя гаражного кооператива. В случае если председатель ГСК не предоставил в Сергиево-Посадский отдел управления Федеральной регистрационной службы по Московской области данный перечень документов, специалистам отдела придется запрашивать данные документы в компетентных органах, что может повлечь увеличение срока оформления документов. Напомним еще раз, документы кооператива представляются однократно любым первым обратившимся членом кооператива для регистрации своего права и, в последующем, другими членами кооператива не представляются.

Кроме этого, в регистрирующий орган следует предоставить индивидуальный пакет документов для регистрации права собственности на конкретный гараж: заявление о го-сударственной регистрации права (1 экз. — подлинник), указанное заявление будет составлено специалистами регистрирующего органа при принятии документов на государственную регистрацию, вам необходимо лишь подписать указанный документ, внимательно проверив его содержание; документ, удостоверяющий личность физического лица, — паспорт, для представителя собственника также необходима нотариально удостоверенная доверенность; справку кооператива о полной выплате пая, которая должна содержать сведения, необходимые для регистрации (полное имя правообладателя — члена кооператива; описание предоставленного кооперативом объекта недвижимости; размер пая и дату его полной выплаты) (два оригинала документа); кадастровый паспорт на отдельный гараж (оригинал и копия); документ об уплате госпошлины — в соответствии с подпунктом 20 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество взыскивается государственная пошлина, размер которой для физических лиц составляет 500 рублей.

В случае если члены гаражного кооператива уже оформляли право собственности на свои гаражи, в Регистрационную службу предоставляется только индивидуальный пакет документов.

Оформленное право собственности дает несколько преимуществ. Зарегистрированный в собственность гараж можно продать за более высокую цену. Многие предпочитают покупать оформленную недвижимость, чтобы в будущем избежать проблем. Также правообладатели имеют возможность получить компенсацию по рыночной стоимости в случае изъятия земельного участка и сноса гаражных боксов.

Еще один насущный и немаловажный для большинства автолюбителей вопрос — гараж в наследство.

Существует два варианта наследования гаража в кооперативе.

Первый: если наследодатель не выплатил полностью свой пай в ГСК. Так как пай является частью наследства, наследник может быть принят в члены кооператива. Причем в соответствии с законом ему не имеют права отказать. Таким образом, наследник подменяет наследодателя и продолжает выплачивать паевые взносы. Если наследник не хочет становиться членом кооператива, то он получает всю сумму, внесенную ранее наследодателем. Эти и другие ситуации должны быть прописаны в учредительных документах кооператива, в том числе в уставе ГСК.

Рассмотрим второй вариант наследования в ГСК: пай полностью выплачен ко дню смерти наследодателя.

Многие граждане не могут получить у нотариуса свидетельство о праве на наследство, так как их просят предъявить свидетельство о государственной регистрации права собственности на гараж. Если пай выплачен после 31 января 1998 года, то право собственности наследодателя должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Это предусмотрено статьей 4 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и с получением документа проблем не возникает. Сложнее, если вся сумма была внесена до того момента, как вступил в силу вышеназванный Федеральный закон, т. е. 31 января 1998 года. В этой ситуации действует п. 4 ст. 218 ГК РФ, в соответствии с которым право собственности возникает с момента, когда паевые взносы внесены полностью. Доказать этот факт поможет справка гаражного кооператива, заверенная председателем и бухгалтером.

После получения свидетельства о праве на наследство следует зарегистрировать право собственности на гараж в Управлении Федеральной регистрационной службы по Московской области.

Покупка и продажа гаража в ГСК также характеризуются рядом особенностей, и определяющее значение здесь имеет вопрос о паевых взносах. Например, продать гараж в кооперативе можно только в том случае, если владелец полностью выплатил пай, то есть получил право распоряжаться имуществом по своему усмотрению и зарегистрировал право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Особое внимание следует уделить составлению документов. Так, продажа гаража должна сопровождаться заключением договора купли-продажи в письменной форме. Его подписывают продавец и покупатель. Он не подлежит государственной регистрации (в отличие от перехода права, права собственности покупателя на гараж). Правильное оформление сделки позволит избежать многих проблем в будущем.

К сожалению, бывают ситуации, когда деньги за гараж отданы продавцу, но не существует бумаги, подтверждающей сделку. Складывается неверная практика самостоятельного формирования списка членов ГСК председателями: при продаже одним из членов ГСК своего бокса из списка исключается его фамилия и вносится фамилия нового владельца данного бокса. Однако с принятием закона о собственности с 1990 года проведение подобных сделок возможно лишь по следующему правилу: оформление права собственности на бокс в ГСК первоначальным собственником (продавцом), затем заключение сделки купли-продажи и лишь потом регистрация права собственности за новым владельцем. Если же вы покупали гараж, расположенный в кооперативе, но не имеете договора купли-продажи, как это бывает зачастую, то право собственности в такой ситуации может быть установлено только в судебном порядке.

Еще одно распространенное заблуждение заключается в том, что председатели ГСК предполагают, что гаражи в гаражно-строительных кооперативах попадают под Закон о "дачной амнистии". Это предположение ошибочно. В упрощенном порядке можно зарегистрировать право только на индивидуальный гараж. Так как закон строго определяет, что для государственной регистрации права на гараж у собственника должен быть правоустанавливающий документ на землю, однако у каждого из членов гаражно-строительного кооператива нет таких документов — правоустанавливающий документ на землю выдается на земельный участок под всем ГСК, а не под отдельными боксами в ГСК.

В заключение хотелось бы отметить, что если вы решили зарегистрировать свои права, не настраивайтесь заранее на плохое: да, сбор документов требует много терпения и сил. Однако важно помнить, что везде работают люди, и не стоит относиться предвзято и воспринимать специалиста в окне как человека "по ту сторону баррикад". В конце концов у него и у вас одна цель — провести регистрацию вашего права. Настройтесь на лучшее, и желаем вам скорее получить свидетельство о праве собственности!

Напоминаем, что Сергиево-Посадский отдел управления Федеральной регистрационной службы расположен по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, ул. Академика Силина, 3. Там же вам может быть предоставлена консультация по вопросам регистрации. Дни и часы приема: понедельник, вторник, четверг, пятница, суббота с 9.00 до 13.00, вторник, четверг с 9.00 до 13.00 и с 15.00 до 19.00.

Внимание!

12 октября с 15 до 17 часов по телефонам 540-90-27 и 541-30-56 начальник Сергиево-Посадского отдела управления Федеральной регистрационной службы Ольга Николаевна Панкратова ответит на вопросы жителей, связанных с государственной регистрацией прав на объекты недвижимости.

Газета "Вперед"