Недвижимость

Если вы строите себе жилье

22 ноября 2011 4274

Участие в строительстве многоквартирных жилых домов является на сегодняшний день наиболее распространенным способом приобретения жилья.

Схема приобретения недвижимости с заключением договора участия в долевом строительстве выгодна и гражданину, и застройщику.

Да и в любом случае новый объект (квартира) — это не только современные материалы, коммуникации, инфраструктура, но еще и отсутствие предыстории, и, как следствие, рисков, связанных с предыдущими собственниками.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов регулируются Федеральным законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее — Закон о долевом строительстве).

Застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков только после:

— государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предназначенный для строительства,

— получения разрешения на строительство,

— опубликования проектной декларации.

Для защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство, закон вводит обязательное требование раскрытия информации о застройщике и о проекте жилищного строительства в проектной декларации. Проектная декларация должна публиковаться застройщиком в средствах массовой информации. Привлечение денежных средств потребителей до публикации проектной декларации и получения разрешения на строительство не допускается.

Последствия несоблюдения застройщиком требований по опубликованию проектной декларации серьезные: в этом случае гражданин вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения.

Факт государственной регистрации права собственности или аренды земельного участка может быть подтвержден получением сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые в соответствии с действующим законодательством носят открытый характер и предоставляются о любом объекте недвижимости любому лицу (с соблюдением условий, установленных законодательством).

В дополнение ко всему сам договор долевого строительства подлежит государственной регистрации. А чтобы его зарегистрировать, застройщику наряду с другими документами нужно представить разрешение на строительство. Иначе договор не пройдет государственную регистрацию и, следовательно, не может считаться заключенным (статья 4 Закона о долевом строительстве).

Что касается содержания договора, то согласно Закону о долевом строительстве он должен включать условия, определяющие:

— объект долевого строительства (по проектной документации; обычно эта фраза выглядит как: "квартира №1, состоящая из двух комнат, общей ориентировочной площадью 75 кв.м, находящаяся на 1-м этаже 1-го подъезда 2-й секции");

— срок передачи объекта застройщиком участнику (обычно указывается квартал и год ориентировочной сдачи жилого дома, впоследствии срок как правило изменяется в сторону увеличения);

— цену договора, сроки и порядок ее уплаты (размер денежных средств, подлежащих уплате гражданином);

— гарантийный срок на объект долевого строительства (не может составлять менее чем пять лет и исчисляется со дня передачи квартиры гражданину).

Эти условия являются существенными. При отсутствии хотя бы одного из них договор считается незаключенным.

Порядок государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве установлен Федеральным законом от 21.07.1997г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее — Закон о регистрации).

На основании положений статей 16, 17, 25.1 Закона о регистрации для проведения государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве по общему правилу представляются:

— заявление о государственной регистрации;

— документ об уплате государственной пошлины;

— документы, подтверждающие полномочия представителя участников сделки действовать от имени лица;

— договор долевого участия;

— учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица, предъявляемые представителем юридического лица;

— документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства;

— разрешение на строительство;

— проектная декларация;

— план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из них;

— договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.

Для государственной регистрации последующих договоров необходимо представить документы, перечисленные в первых шести вышеуказанных пунктах.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов. После государственной регистрации первого договора регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома осуществляется в срок не более чем десять рабочих дней.

Государственная регистрация сделки по договору долевого участия в строительстве является одновременно основанием ограничения (обременения) права застройщика на земельный участок.

Таким образом, если взглянуть на зарегистрированное право застройщика на земельный участок, то оно будет обременено залогом в пользу всех граждан - участников долевого строительства, зарегистрировавших свои права по договорам долевого участия.

Право залога подлежит прекращению с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (готовой квартиры), а запись в реестр о прекращении права залога вносится одновременно с регистрацией права собственности дольщика.

Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после завершения строительства многоквартирного жилого дома и приемки его в эксплуатацию также подлежит государственной регистрации.

Для этого необходимо два факта: во первых, постройка объекта строительства — многоквартирного жилого дома, что подтверждается выдачей разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, и, во-вторых, заключения после этого акта приема-передачи квартиры между участником и застройщиком.

Для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства в регистрирующий орган предоставляются:

— заявление о государственной регистрации;

— документ об уплате государственной пошлины;

— документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя;

— кадастровый паспорт квартиры;

— разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства (предоставляется застройщиком в течение десяти дней с момента получения);

— передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (квартиры).

Таким образом, права участников долевого строительства подлежат регистрации как бы в два этапа: вначале, когда объект долевого строительства — многоквартирный дом — находится еще в стадии строительства, государственной регистрации подлежит сделка по договору долевого участия с застройщиком (с одновременным обременением прав застройщика на земельный участок, на котором строится объект). В дальнейшем, когда строительство многоквартирного дома завершено и объект принят в эксплуатацию в установленном законом порядке, государственной регистрации подлежат уже права дольщиков (участников долевого строительства) на конкретные квартиры.

Газета "Вперед"