Недвижимость

ПРИСМАТРИВАЮТСЯ БОЛЬШЕ, ЧЕМ БЕРУТ

25 марта 2009 3705

Анализ ситуации на рынке вторичного жилья

 Мы продолжаем серию публикаций, цель которых — рассказать о тенденциях на рынке недвижимости в районе на основе мнений специалистов, работающих в отрасли. Предыдущий материал был посвящен новостройкам Сергиево-Посадского района, сегодня же поговорим о квартирах на вторичном рынке. Благодарим наших экспертов, согласившихся дать свои оценки и комментарии, — директора агентства недвижимости "ЖилГарант" Лидию Александровну Филомофицкую, директора агентства недвижимости "Маг" Александра Запорожца и риэлтора агентства недвижимости "Парус+" Дмитрия Покровского.

Изначально предложение и выбор на вторичном рынке шире. А цены на вторичное жилье более высокие по отношению к подобным объектам на первичном рынке.

Вторичное жилье в отличие от первичного располагается в уже построенном и сданном в эксплуатацию доме, поэтому у покупателя есть возможность увидеть и осмотреть квартиру, оценив ее достоинства и недостатки, выбрать наиболее подходящий район и заселяться сразу после приобретения ее. Если прислушиваться к советам экспертов, то они рекомендуют приобретать жилье с износом не менее трех лет и не больше десяти, учитывая еще и сочетания нескольких параметров, например, желаемого месторасположения, типа дома, общей площади квартиры и стоимости.

Что касается нашего района, то средняя цена квадратного метра на рынке вторичной недвижимости колеблется в пределах 60 000 рублей. По данным, предоставленным директором агентства недвижимости "ЖилГарант" Лидии Филомофицкой, диапазон запрашиваемых владельцами цен в настоящее время на однокомнатные квартиры колеблется в пределах от

1 800 000 до 3 000 000 рублей, на двухкомнатные — от 2 500 000 до 3 650 000 рублей, на трехкомнатные — 3 500 000-4 000 000 рублей.

Однако изначально указываемые цены выставленных на продажу квартир значительно завышены — это единогласно утверждают все опрошенные риэлтеры. Собственник квартиры называет докризисную цену и не желает ее снижать, не учитывая условия, сложившиеся на рынке. Однако в процессе продажи объекта продавец соглашается на торг. Александр Запорожец, директор агентства недвижимости "Маг", заявляет о дисконте в 10% от начальной цены, Дмитрий Покровский (АН "Парус+") говорит о том, что в случае заинтересованности обеих сторон, как продавца, так и покупателя, торг теперь заканчивается скидками в 100 000 — 200 000 рублей от первичной стоимости квартиры.

Сегодня на вторичном рынке недвижимости наблюдается стагнация — отсутствие спроса на предлагаемые квартиры. При этом за последние три месяца количество предложений выросло в отличие от рынка первичной недвижимости. Продавцов много, но отсутствуют покупатели, у которых достаточно наличных средств для единовременной покупки квартиры. Если раньше квартиры покупали за счет заемных средств — ипотеки, то сегодня эта схема уже не работает. Также до недавнего времени некоторая доля жилья приобреталась по сертификатам, выдаваемым в рамках программы для молодой семьи, а также для военнослужащих.

На данный момент спрос на жилую недвижимость можно обозначить как отложенный. Покупатели, которые могли бы приобрести жилье, располагая определенными средствами, ожидают падения цен и не торопятся заключать сделки. По прогнозам специалистов АН "Миан", потенциальные покупатели на вторичное жилье пока больше будут присматриваться, чем покупать (у маркетологов это называется "спрос продолжит носить исследовательский характер").

Что касается собственников, то часть из них продают свои квартиры по объективным личным причинам, вторая же часть в ожидании корректировки цен пробует предлагать (именно пробует) жилую недвижимость на рынке, желая обналичить денежную массу либо успеть зафиксировать еще какую-то прибыль. К такого рода квартирам относятся "инвестиционные" квартиры, приобретенные на этапе строительства с целью вложения и приумножения средств. Построенные в последние годы, они выходят на вторичный рынок. Но здесь надо отметить некую закономерность, прослеживающуюся с недавнего времени как в Сергиево-Посадском районе, так и в Подмосковье в целом. "Инвестиционные" квартиры, при продаже в докризисное время, приносили прибыль от 50 до 100%, в зависимости от того этапа строительства, на котором они были приобретены. Сегодня в условиях нестабильной экономической ситуации и падения цен на недвижимость они не могут принести столь больших дивидендов, поэтому часть инвесторов приняли решение не продавать данные квартиры, а сдавать. На рынке аренды они более востребованы и приносят инвесторам определенные гарантированные средства. Лидия Филомофицкая отмечает рост предложений на рынке аренды, констатируя факт низких арендных ставок именно в "инвестиционных" квартирах в сравнении с другими предложениями.

Так, двухкомнатная квартира в районе Воробьевки сдается собственником за 18 000 рублей, а "инвестиционная" — за 12 000 рублей в месяц.

Подводя итог, можно сказать, что, по экспертным оценкам, за последние полгода с начала кризиса цены упали на 10-20%. Так, по словам риэлтера агентства недвижимости "Парус+", однокомнатная квартира, которая летом 2008 года стоила 2 300 000 рублей, сегодня оценивается в 1 700 000 рублей. Если делать прогнозы, то цены на рынке вторичной недвижимости скорректируются в сторону понижения, по мнению Александра Запорожца (АН "Маг"), но в целом будут зависеть от состояния цен на первичном рынке, которые, по нашим прогнозам, снизятся, но незначительно.