Общество

Несите ваши денежки...

22 сентября 2010 4110

Приходится констатировать: пример Фермы нас ничему не научил. Весь район в течение не одного года наблюдал, как тамошние коммунальные компании делят рынок, высылают двойные (каждая от себя) квитанции на оплату услуг ЖКХ, судятся, реорганизуются, меняют директоров...

Все это привело к печальным последствиям. Жители — ни сами, ни с помощью городской власти — так и не смогли договориться и выбрать одну управляющую компанию, которой бы доверяли. Не получилось на Ферме и разделить жилой фонд между конкурирующими УК, после чего работать по законам рынка. Вместо этого — коммунальные "бои", по правилам и без.

Население не знает, куда лучше платить. Один из жителей Фермы признался, что складывает квитанции и деньги в коробочку до прояснения ситуации. Попытки проводить платежи через МУП "ГАС", которое должно заниматься расщеплением платежей, то есть сразу направлять их в Теплосеть, Водоканал и т. д., не решили проблему. Долги Фермы ресурсоснабжающим организациям растут, и в перспективе, видимо, оплатить эту коммунальную неразбериху придется всем нам. Ведь реально воду и тепло должникам поставляют за счет тех, кто исправно платит. Так что, кто думает, что его лично это не касается, мягко говоря, не прав. Пока город смотрит, как лихорадит ЖКХ на Ферме, тамошняя проблема потихоньку растекается и грозит выплеснуться за пределы бывшего военного городка.

Как нами управляют УК

С недавних пор еще одни участники коммунальных битв, где на кону наши с вами деньги (а в сфере ЖКХ крутятся огромные средства), вступили в активную переписку с жителями Сергиева Посада. На подъездах домов стали появляться удивительные объявления. Например, такое:

"Уважаемые жители!

В связи с расторжением Договора между ООО "Управляющей компанией "Посад Энерго" и Сергиево-Посадским коммерческим банком (СП банк) при оплате жилищно-коммунальных услуг через СП Банк, Управляющая компания "Посад Энерго" будет вынуждена производить начисления в размере 2,5% за услуги комиссионного вознаграждения СП Банка. Администрация ООО "УК "Посад Энерго".

Или такое:

"Уважаемые жители!

Для обеспечения контроля целевого использования Ваших денежных средств, поступивших в пользу УК "Посад Энерго" за коммунальные услуги, убедительно рекомендуем оплачивать выставленные счета исключительно через кассы Сергиево-Посадского коммерческого банка — уполномоченного администрацией города по расчетам в сфере ЖКХ... Администрация города Сергиев Посад".

А вот еще одно:

"Уважаемые собственники и наниматели жилья!

Доводим до Вашего сведения, что с 1 сентября 2010 года Вы можете производить оплату за жилищно-коммунальные услуги в "Русстройбанк" (ЗАО) по адресу: проспект Красной Армии, д. 140/1 (бывший ресторан "Север")... Администрация ОАО "Секар".

И, как апофеоз коммунального эпистолярного жанра, даже такое:

"Уважаемые жильцы!

В связи с прекращением деятельности СП-Банка, во избежание потери вашего платежа, рекомендуем оплачивать квитанции в кассе НКС. В случае если вы произведете оплату в кассе бывшего СП-Банка, она не будет принята к расчету и будет возвращена обратно. Платежи в кассах СП-Банка не производить! Эта оплата учитываться не будет! Без комиссии платежи принимаются в любом почтовом отделении, в кассе УК "НКС" и на возмездной основе во всех коммерческих банках города... Администрация УК "НКС".

Как вы думаете, что захочется сделать здравомыслящему человеку "во избежание потери платежа"? Правильно — как говорится в одном из объявлений, "обеспечить контроль целевого использования денежных средств". При этом вполне возможно, что многие сочтут: самый надежный контроль будет, если сложить свои денежки в коробочку — до прояснения ситуации, как это делает житель Фермы. И тогда город ожидает коммунальный коллапс.

Говорят, во всем этом нет нарушения закона. Видимо, поэтому авторами таких "писем" не занимаются правоохранительные органы. Но лично мне кажется, что по нашим коммунальным конторам давно закон плачет. Или нет?

В соответствии с нашим законодательством мы имеем право оплатить коммунальные услуги в любом месте, где нам заблагорассудится. Нам, а не СЕКАРу, «Посад Энерго», СП-Банку, администрации или НКС. То есть в любом банке, на почте, в кассе самой конторы. За перечисление денег почта и банки с нас возьмут плату, что естественно, если УК не заключила с банком договор, то есть не оплачивает комиссию сама.

Но здесь есть момент, вызывающий у жителей вопрос. Ходят разговоры, что комиссия включена в городской коммунальный тариф, то есть с клиента эти деньги уже взяли. Мы попытались выяснить, правда ли это. И если да, почему с нас берут за комиссию вторично, если мы платим не там, где велят (извините, "рекомендуют") управляющие компании?

Начальник городского хозяйства Александр Зайцев подтвердил нам по телефону, что комиссионные банка в тарифах есть, при этом их размер в 2,5 процента сориентирован на Сбербанк. "Все, что меньше, — сказал он, — остается компании".

Недавно назначенный директор УК "Посад Энерго" Сергей Салмин на наш вопрос, на каком основании компания грозит жителям повышением тарифов на 2,5 процента (как следует из объявления), ответил, что тариф повышать они, действительно, не имеют права. Но с бывшим Сергиево-Посадским банком договор не признают, банку не доверяют, проконтролировать, сколько он взял денег с населения, а сколько перечислил компаниям, не могут. И вообще никакие комиссионные в тарифы не входят, так что если граждане будут платить через СП-Банк, то придется доплачивать 2,5 процента, потому что банк их оставляет себе, хотя заниматься данным видом деятельности не может, так как не является банком.

Председатель правления бывшего СП-Банка, а ныне Расчетной палаты Дмитрий Разживин, в свою очередь, поведал, что лицензию на ведение банковской деятельности у них не отбирали, так что платежи собираются законно. И что суд отклонил иск УК "Посад Энерго" о признании договора на обслуживание недействительным. Что касается объявления с рекомендацией платить за коммуналку исключительно через СП-Банк, то подписано оно не банком, а администрацией города. Такая вот, "картина маслом".

После долгих поисков комиссионных процентов нам удалось выяснить, что банковская комиссия все-таки входит в городские коммунальные тарифы, но не по всем статьям, а только за содержание и ремонт жилого фонда. Логика включения в тарифы платы за перевод денег только по одной статье, наверное, у тех, кто это придумал, была. Но так и хочется сказать: "Господа, вы уже придите к единому мнению — либо включаете комиссию в тарифы, либо нет". И что правила должны быть одни для всех. И что не имеет права власть лоббировать интересы одного частного банка — хотя бы потому, что с этим не согласятся другие заинтересованные фирмы. Их можно понять: каждой компании не хочется оказаться в ситуации Фермы, когда деньги жителей начнут уходить по разным адресам. Вот и стремятся они аккумулировать их либо у себя, либо проводить через доверенные фирмы. Что говорит на это закон и как удобно платить собственникам квартир — это их, похоже, интересует в последнюю очередь.

Что мы имеем в результате? НКС "рекомендует" платить где угодно, только не в СП-Банке, грозит жителям города вообще не учитывать эти платежи. СП-Банк, входя учредителем во вновь создаваемую СП ЖЭК, по признанию Дмитрия Разживина, собирается сам принимать платежи у клиентов компании, а кто захочет платить через другие банки, должен будет раскошелиться на комиссию (то есть ни СП ЖЭК, ни МУП "ГАС", судя по всему, заключать договоры на прием платежей с другими банками не собираются). ОАО "СЕКАР" с плохо скрытой настойчивостью лоббирует Русстройбанк. УК "Посад Энерго" вообще грозит увеличить квартплату на 2,5 процента, ссылаясь на расторжение договора с СП-Банком, что суд, кстати, не признал. И администрация Сергиева Посада вместо того, чтобы вмешаться и пресечь этот беспредел, туда же — "убедительно рекомендует... исключительно... кассы Сергиево-Посадского коммерческого банка".

Что делать в этой ситуации жителям? Наверное, лучше всего вернуться к практике оплаты через свои жилищно-коммунальные компании. Но перед этим попросить на руки договор на обслуживание. И по закону никто не имеет права в этом отказать. То есть немного похлопотать за свои интересы. Потому что раз уж пошли угрозы не учитывать квартплату через неугодный банк, от таких контор можно ожидать чего угодно. А идти в суд без бумажки, то есть договора, согласитесь, несолидно. Доказать, что вас должна обслуживать компания, куда вы исправно перечисляли деньги, вы просто не сможете.

Будем управлять сами?

Люди видят, как громко в Сергиевом Посаде идет передел рынка жилищно-коммунальных услуг. Скандалы, до которых докатились УК и ресурсоснабжающие организации, их неспособность цивилизованно развязать узел взаимных неплатежей и вынесение внутренних проблем на всеобщее обсуждение — все это стало благодатной почвой для появления на коммунальном поле новых игроков. И они не заставили себя долго ждать.

Жителям некоторых микрорайонов Сергиева Посада предложено выбрать новый способ управления — непосредственное, то есть управлять самим.

В соответствии с Жилищным кодексом (ст. 161) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

— непосредственное управление собственниками помещений;

— управление ТСЖ либо жилищным кооперативом;

— управление управляющей организацией.

Причем способ управления выбирается на общем собрании собственников и может быть как выбран, так и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Если жители не могут самостоятельно выбрать способ управления домом или принятое решение о выборе не реализуется (как и происходит в большинстве случаев), тогда в соответствии с законом к процессу подключаются органы местного самоуправления. Они обязаны провести открытый конкурс по отбору управляющей компании. И тогда уже собственники помещений обязаны заключить договор с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса.

У нас, кажется, не было проведено реально ни одного открытого конкурса. Всегда находится причина — например, скоро зима, поэтому не до конкурсов. А можно использовать различные оговорки в законе. Так, допускается заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса в случае, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся. То есть стоит конкурс провалить и — делай, что хочешь.

Если власть практически открыто нарушает закон, как она может рассчитывать на порядок в коммунальном секторе, где сталкивается слишком много интересов? И это еще в игру активно не вступили жители. Пока они из-за собственной лени не только до судов со своими претензиями не доходят, но и прав-то своих не знают, Жилищный кодекс не читают, предпочитая телесериалы. А в книжке этой много прелюбопытного. Например, то, что "любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с законодательством". Конкурсов нет — и исков тоже нет. Зато есть вера в то, что придет дядя и сделает все как надо.

Вот и в Птицеграде, как пишет подконтрольная главе Сергиева Посада газета, жители выбрали непосредственное управление и полное расщепление коммунальных платежей. На очереди — Звездочка.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества заключают на основании решений общего собрания. При этом закон говорит, что все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Другая сторона практически выбрана — обслуживающая компания СП ЖЭК. А вот договоры на водоснабжение и водоотведение, электро- и газоснабжение, отопление должны заключаться каждым собственником отдельно, от своего имени. И отдельно оплачиваться счета.

Правда, на этот случай в законе тоже имеется оговорка. Если общее собрание решит, от имени собственников может действовать один из них или “иное лицо”, которое может открыть в банке счет на свое имя, принимать платежи и оплачивать от имени всех коммунальные услуги. На это необходимо иметь доверенность от остальных собственников. На Звездочке и в Птицеграде нашли такое "лицо"? Судя по всему, нет.

Вместо этого предлагается "как бы" непосредственное управление. Мы уже писали, что в некоторых микрорайонах города идет активное проталкивание новой компании — ООО "СП ЖЭК". Компания частная, без истории работы на нашем коммунальном рынке, с уставным капиталом в 10 тысяч рублей. Если она вдруг соберет деньги и исчезнет (например, обанкротится), кому жители будут предъявлять претензии? Основному ее учредителю — бывшему СП-Банку, а ныне Расчетной палате? Говорят, жители 90 процентов домов Птицеграда поддержали СП ЖЭК. И их не смущает мизерный уставный фонд компании? То, что на свои десять тысяч она не сможет приобрести ни технику, ни оборудование, разве что гаечные ключи да рукавицы? Тогда флаг им в руки — и никаких жалоб впредь.

При создании СП ЖЭК городская администрация в лице начальника управления городского хозяйства администрации Сергиева Посада Александра Зайцева объясняет, что новая компания будет не управляющей, а обслуживающей. Схему, по которой планируется выстроить работу новой системы, нам пояснил руководитель Расчетной палаты (основного учредителя компании СП ЖЭК) Дмитрий Разживин. Счета населению будет выставлять МУП "ГАС": по одному счету деньги пойдут в СП ЖЭК (вопрос: их хватит на обслуживание и ремонт или только на ее содержание? И как жители сами собираются это проконтролировать?); по другому счету — в ресурсоснабжающие организации (Теплосеть, Водоканал и др.). Платежи планирует собирать, расщеплять и направлять по назначению... конечно, Расчетная палата (она — основной учредитель СП ЖЭК и, разумеется, не собирается добровольно ни с кем делиться выгодным бизнесом). Платить через другой банк, говорит Дмитрий Разживин, конечно, можно, раз закон позволяет, но придется доплачивать комиссию за перевод. В этом случае деньги пойдут в МУП "ГАС" (видимо, это и будет "доверенное лицо"), потом в... Расчетную палату, которая будет расщеплять и направлять...

А ведь все участники схемы отлично осведомлены, что еще совсем недавно такой способ управления был разрешен там, где мало собственников — то ли четыре, то ли восемь. Да и сегодня, когда ЖК запрет снял, специалисты не рекомендуют этот способ управления там, где собственников — десятки, сотни тысяч. Как будет решаться вопрос, если часть жителей дома захочет ремонтировать подвал, а часть — крышу? Да никак, за них это решит СП ЖЭК. Как они проконтролируют процесс? Мне сказали, что за них это может делать МУП "ГАС". И это непосредственное управление домом его собственниками?

Такая смешанная форма управления уже действует в некоторых городах. УК там является обслуживающей компанией, как предлагают сделать и в Птицеграде. Но вот приходят пожарники и видят нарушения. Кому они выпишут штраф? Собственникам! И разбираться со своей "обслуживающей организацией" придется, скорее всего, через суд. Жители Птицеграда и других микрорайонов готовы к этому? А ведь им скажут: "Вы сами выбрали такую форму управления".

Доверие частным УК у жителей утеряно. Наверное, есть и такие, что работают не то чтобы абсолютно честно, но хотя бы не рискуя довести коммуналку до коллапса, а самим остаться без работы. К сожалению, время показало, что сегодня туда зачастую приходят временщики. Вначале они отбирают рынок у других, потом — отберут у них. А раз так, цель у них одна — побольше и побыстрее. И кто их образумит — пока не видно.

И последнее. Мне кажется, все, что происходит, во многом определяется нашей "совковой" психологией. Причем население, особенно молодежь, от нее избавилось. А вот коммунальные начальники до сих пор думают, что жилье у нас государственное, а квартплата — по-прежнему символическая, как это было раньше. Они еще не поняли, что как только стали выставлять нам счета, добровольно превратились из начальников в обслуживающий персонал, который мы содержим. Вот такая произошла рокировочка. А к хозяину надо относиться с большим пиететом. А то он и рассердиться может. Русский мужик, как известно, долго запрягает, но быстро едет.

Справка

• Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления многоквартирным домом), о выполняемых работах и услугах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядке и об условиях их предоставления, о стоимости данных услуг и работ, а также о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утверждаемым Правительством Российской Федерации.

• Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений с каждым собственником помещения заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

• Договор управления многоквартирным домом заключается в общем случае на срок не менее чем один год и не более чем пять лет... При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

• Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса... по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

• Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников... в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий договора.

• Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Жилищный кодекс РФ

Вывод №1: заключайте с выбранной вами компанией письменный договор, внимательно читайте его и перечисляйте деньги на счета только тех компаний, с кем у вас есть договор.

Вывод №2: изучайте Жилищный кодекс, где прописаны права собственников помещений; не стесняйтесь бороться за свои права.

Галина СЕРОВА

Газета "Вперед"